Compromis ou promesse de vente : que signe-t-on vraiment ?

Compromis de vente, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique : ces termes désignent des actes différents avec des conséquences juridiques distinctes. Comprendre lequel vous signez est crucial — l\'engagement n\'est pas le même.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

Le compromis est l'acte le plus courant. Vendeur et acheteur s'engagent réciproquement : l'un à vendre, l'autre à acheter, à un prix fixé. Juridiquement, le compromis vaut vente : si l'une des parties se rétracte sans motif légitime, l'autre peut exiger l'exécution forcée ou des dommages.

La promesse unilatérale de vente

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage : il « réserve » le bien à l'acheteur pendant une période donnée (souvent 2 à 3 mois), en échange d'une indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix). L'acheteur peut lever l'option ou y renoncer. S'il renonce, il perd l'indemnité.

Plus souple côté acheteur, ce schéma est aujourd'hui moins utilisé que le compromis.

Les conditions suspensives : le filet de sécurité

Quel que soit le type d'acte, des conditions suspensives protègent les parties. Les plus courantes :

• Obtention du prêt : si l'acheteur n'obtient pas son financement, l'acte est caduc et l'acompte restitué
• Droit de préemption : si la commune ou la SAFER préempte, l'acte tombe
• Permis de construire : pour un terrain, si le PC n'est pas obtenu
• Vente d'un bien antérieur : si l'acheteur doit vendre pour acheter
• État hypothécaire : si le bien n'est pas libre comme annoncé

Le délai de rétractation : 10 jours pour l'acheteur

La loi SRU offre à l'acheteur — et à lui seul — un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis signé. Pendant ces 10 jours, il peut se rétracter sans motif et sans pénalité. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

L'acompte : combien, où, qui le détient ?

L'acompte versé au compromis représente en général 5 à 10 % du prix de vente. Il n'est jamais versé directement au vendeur : il est consigné chez le notaire (ou la Caisse des Dépôts) sur un compte séquestre. En cas de rétractation légitime de l'acheteur, l'acompte lui est restitué intégralement en quelques jours.

Compromis chez l'agent ou chez le notaire ?

Le compromis peut être signé chez l'agent immobilier ou chez le notaire. Différences :

• Chez l'agent : plus rapide, mais le compromis est en « sous-seing privé » (acte juridique moins protecteur)
• Chez le notaire : 2 à 3 semaines de délai, mais acte authentique, vérifications poussées dès le compromis, conseil neutre

Pour les biens complexes (succession, copropriété en difficulté, indivision), signer le compromis chez le notaire est franchement plus sûr.

Que se passe-t-il si une partie ne veut plus vendre / acheter ?

Au-delà du délai de rétractation de 10 jours, et hors condition suspensive, la défection d'une partie engage sa responsabilité. L'autre partie peut :

• Demander l'exécution forcée devant le juge (rare mais possible)
• Demander des dommages et intérêts (souvent fixés au montant de l'acompte)
• Conserver l'indemnité d'immobilisation (dans une promesse unilatérale)