Pourquoi les frais de notaire sont plus élevés dans l'ancien ?

Acheter dans le neuf, c\'est environ 2,5 % de frais de notaire. Acheter dans l\'ancien, c\'est 7,5 %. Pourquoi un tel écart pour le même service notarial ? La réponse tient en un mot : la TVA.

L'ancien vs. le neuf : une distinction fiscale

Fiscalement, est considéré comme « neuf » tout logement de moins de 5 ans ou acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Au-delà, c'est de l'ancien. Cette frontière déclenche deux régimes fiscaux totalement différents.

Le neuf : TVA payée, droits réduits

Quand vous achetez un appartement neuf, le promoteur a déjà payé la TVA (20 %) sur la construction. L'État ne taxe pas deux fois. Donc à la revente initiale (vente du promoteur à l'acheteur), les droits d'enregistrement sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière à 0,715 %.

Total frais dans le neuf : 2 à 3 % du prix.

L'ancien : droits d'enregistrement à plein

Dans l'ancien, la TVA n'est pas due (le bien existe depuis longtemps). L'État compense par des droits d'enregistrement élevés : 5,80 % du prix. Ajoutez les émoluments du notaire (~0,84 %) et la sécurité immobilière (0,10 %), et on arrive à 7 à 8 %.

Pourquoi cette différence existe

L'objectif historique de cet écart est d'encourager la construction neuve. En rendant le neuf moins lourd fiscalement, l'État stimule l'offre, soutient le bâtiment et favorise la modernisation du parc immobilier. C'est une politique économique qui dure depuis les années 1960.

Faut-il acheter dans le neuf pour économiser ?

Sur les frais de notaire, oui. Mais la comparaison globale est plus nuancée :

• Le neuf est en général 15 à 25 % plus cher au m² que l'ancien comparable
• L'ancien permet plus facilement de capter des aides à la rénovation (MaPrimeRénov', éco-PTZ)
• L'ancien dans le Roumois offre du caractère et des volumes que le neuf en lotissement n'offre pas
• Le neuf offre la garantie décennale, l'efficacité énergétique RT2020, et exonération de taxe foncière pendant 2 ans

Le cas particulier du logement « neuf revendu »

Si vous achetez un appartement de moins de 5 ans à un particulier (et non au promoteur initial), la TVA n'est plus due, mais le délai des 5 ans s'applique. Vous payez alors les droits d'enregistrement réduits (ou totalement absents selon les cas). Configuration assez rare mais financièrement intéressante.

Astuce : la rénovation lourde donne-t-elle accès au régime « neuf » ?

Une rénovation très lourde peut, dans certains cas exceptionnels et après dossier fiscal validé, transformer un bien ancien en bien fiscalement « neuf » (TVA 20 % et droits réduits). Mais cela nécessite une démolition partielle dépassant les 3/4 de la structure. Très rare, à arbitrer avec un fiscaliste.